Lite fastighetsfunderingar
Tänkte gå igenom lite hur jag tänker... Jag har ju tagit positionen att jag inte ska omallokera mellan sektorer men kan tänka mig att jobba inom sektor. Fastigheter har fn vikt på 18% men jag kommer inte addera nåt mer. Känns som att jobba i extrem utdragen motvind - ja detta har inte blivit bra!
Iaf har jag hittat några sätt att justera så jag får lite bättre cashflow men med delvis valutarisk då. I USA har jag kört en piggyback på REIT-analytikern Bill Chen att äga Mid America Apartment Communities och Camden Property trust. Implied cap rates är väl mot 6% och direktavkastningen ca 4% på aktierna. Det känns tryggt och stabilt.
Sen i Belgien har jag hittat Retail Estates via Sagax och också en investering i WDP (logistik) som också är ägare i Catena. Uppskattar att REIT-strukturen i Belgien gör att mer cash måste ut, mindre risk för svenska haverier lex Corem, SBB ja listan kan göras lång. WDP:s strategi är above market growth with below market risk t.ex.
Sen har jag gått ur Fortinova som inte betalar utdelning - utan att ha ha nån direkt negativ syn på verksamheten. Dock tycker jag det är lite vidlyftigt med ersättningarna i styrelsen sett till fastighetsvärde och personerna som sitter där som jag inte känner är direkt fastighetsmänniskor. Ser inte direkt röda tråden. Återköpet med ett block aktier på 28 kr var väl också lite skumt. Sen återbetalningskrav på byggstöd som inte kommenteras närmare osv. Har förtroende men det känns mer no brainer med de amerikanska som ger mig mer cashflow att bygga position i andra sektorer.
På samma sätt kunde jag göra lite köp / sälj med hygglig timing så jag tog mig ut med ok resultat via tuva till tuva och placerat de pengarna i NP3 pref när de annonserade en större riktad NE då det gick att köpa aktierna på 30,55 kr vid börsöppningen. Det gav ca 6,6% i direktavkastningen vilket jag tycker är väldigt attraktivt för kvaliteten på bolaget. Tycker alltid de behandlat sina pref-ägare schysst. Och samma sak där, ger mig cashflow in i andra sektorer.
Stenhus tycker jag jobbar på bra, där behåller jag mina aktier. Lite märkligt med så passivt Balder men Öresund verkar commitade iaf. Logistri har jag kvar men minskat något då det inte riktigt lirar med min syn på risk att ha så mycket på en kund (Hitachi) även om den är en synnerligen fin kund.
Nyfosa med sitt nya obegripliga namn som är omöjligt att komma ihåg fortsätter att jobba rationellt under Mindus, inget direkt att anmärka på och vill betala bra utdelning också. Utmaningarna i Finland på Kontorsdelen finns kvar. Noterat att VD fortsätter köpa väldigt mycket aktier.
Fastpartner måste göra omställning efter Nasdaq i Frihamnen där de hyr ut största delen till vad jag ser som nåt slags nystartarat kontorshotell utan någon stor aktör bakom så det är väl inte den tyngsta skalpen direkt får jag säga. Sen kommer NCC lämna en jätteuthyrning 2030 i Solna så det kommer fortsätta vara lite fram och tillbaka. Sen samma där, de driver bolaget rationellt och väldigt bra operativt. Sen är det något svagare med den strategiska biten tyvärr måste jag säga som SoJ-fan att köra så mycket rörligt och framförallt att ha sin rating från Moodys istället för t.ex. den Kalle-Anka rating som Platzer har och som får till effekt att Fastpartner betalar mer pengar för sin analys och också mer spread på sina obligationer. Möjligen att man kunde tycka att de kanske kunde lyckas sälja nån pjäs i innerstan/Solna till pensionskapital och få loss cash att växa inom industri / lager i t.ex. Norrköping eller Gävle där de redan har boots on the ground? Trots att kursen på A-aktien är närmast kvaddad ser ju inte bolaget superbilligt på P/CEPS om man betänker att en stor del av bolaget är samma slags tillgångar som Fabege och Corem som brottas med väldigt höga vakanser. Jag behåller mitt innehav.
Sen har jag faktiskt köpt lite Sagax då jag gjorde beräkning på faktiskt underliggande avkastning att den inte är så farligt dyr, men det är mer spel mot dess historiska multiplar att den kanske går mot nån botten på multiplarna. I USA har jag kvar Agree Realty och Rexford som betalar bra utdelning också.
I Diös känns det som ett rätt bra momentum under nya VD:n David. Det går att hyra ut men det är klart mycket pengar går åt till capex för uthyrningarna och där måste man fundera kring terminal value på de pengarna. T.ex. bygger man om en galleria i Gävle till kontor, kan funka bra men långsiktiga efterfrågan på kontor i centrala Gävle ja den är kanske inte lätt att sia om! Det är bra mycket enklare att sia efterfrågan på t.ex. de däckhotell som NP3 hyr ut till. Om jag skulle fråga dig om det är ok att smälla upp ett däckhotell bredvid ditt hus där det kommer komma tunga fordon 30 st per dag och köra 200 bilar och kanske läcka ut lite olja och grejer ja ja då är det NIMBY och när ett sånt område försvinner är det i hvete svårt att få tillstånd för nya områden men samtidigt är folk fruktansvärt bekväma av sig i Foodora-samhället där man tom ska få lösgodis levererat med bud så man bill inte åka 5 km ut i slogen för att få sina däck bytta. Men ja, tror David på Diös är bättre än Knut på att räkna på affärerna ur nåt slags avkastningsperspektiv eller det är min förhoppning iaf. But the proof is in the pudding. Det viktiga i Diös är att leverera stabilitet och låg volatilitet i allt. Ju mer man kan tråka till och boxa in typ som Wihlborgs då kommer multipeln gå upp. Men man borde höja utdelningsandelen också. Bli ett norrländskt Wihlborgs och också ge sig in i lätt industri och lågpris-retail i stadsnära lägen / infills. Att man aktivts gjort sig av med dessa och givit walk over till NP3 det är obegripligt. Så svårt kan det väl inte vara att ratta?
Hufvudstadens strategi känns som att den står stark med flight to quality även om de bränner extremt med pengar så fort de ska göra nåt så samma sak där med att fundera på avkastningen på CAPEX. Samt alla dessa fripassagerare i styrelsen, banta ned please! Åtminstone bra med lite återköp men det som verkligen skulle sätta fart är att sälja ett hus och återköpa aktier och deklarera att det ska fortsätta så länge rabatten är på höga nivåer.
Anyways, lite ramlblings. Over n out!
Ett förslag för Hufvudstaden är att ta in Diös-David i styrelsen. Låt han räkna på varje investering över 30 miljoner och var nivån på CAPEX ska hamna mot avkastning och andra parametrar. Ingen intressekonflikt finns heller med tanke på regionerna. Han är värd varenda krona i den styrelsen.
Så här ser min egenkomponerade "fastighetsfond" ut i min portfölj i storlek respektive bolag. Tanken framgent är väl att det ska bli fler innehav över tid framför färre.
-
Hufvudstaden A: 13,48 %
-
Diös Fastigheter: 10,35 %
-
Stenhus Fastigheter i Norden: 9,84 %
-
Rexford Industrial Realty: 9,78 %
-
NP3 Fastigheter Pref: 9,78 %
-
Agree Realty REIT: 9,48 %
-
Camden Property Trust: 8,76 %
-
Fastpartner A: 8,64 %
-
Mid-America Apartment Communities: 8,03 %
-
Logistri B: 6,24 %
-
Retail Estates SA: 5,28 %
-
Warehouses de Pauw (WDP): 4,98 %
-
Sagax B: 4,98 %
-
Altra Fastigheter (fd Nyfosa): 4,64 %
Bolag jag har på bevakningslista att plocka in om tillfället blir det rätta
NP3 stamaktie
Emilhus stamaktie
Terreno realty corp
Prologis
First Industrial Realty Trust (Buffetts plånbokstips)
Wihlborgs
DA i portföljen är ca 4% och underliggande är den uppbyggd ca
17% hyresrätter
38% lager, logistik och industri
25% kontor
20% retail
Det är väl en mix jag är någorlunda nöjd med.
36% är i USD/USA.
10% är i EUR.
54% i Sverige.
Det där var ganska många och långa fastighetsfunderingar. Nu har jag inte läst hela, telefon är ett så dåligt medium.
Men en tanke som slår mig, om man ska prata yield, då bör man rimligtvis relatera den till någonting. Statsräntan för valutan som utdelningen sker i vore väl lämplig då? Helt plötsligt blir ju 5% i USD yield ganska uselt?
Jo men det är bra inzoomat för det är största invändningen i REITosphere att köpa fastigheter på yield 5-6% när riskfria räntan ligger så nära. Dock kan man ju tänka sig scenario där riskfria räntan går ned, iofs kan det ju gå åt andra hållet också 😀 dock om vi tar utdelning på typ 4% borde den kanske öka 3% per år så totalavkastning borde bli typ 7% med samma multiplar så iaf något bättre än bankräntan (typ 20-30% av vinsten brukar återinvesteras i USA). Iofs är en del av detta effekt av att USA reits ligger på kostnadsränta på typ 3.7%-4% men de kommer ticka upp närmsta åren (längre bindningstid än i Sverige generellt).Mina USA-innehav ligger väldigt nära mina motiverade värden men lite uppsida i Rexford som dock varit rätt mkt turbulens kring vad gäller ledning o affärer så rabatt kanske är motiverad om man står på sidlinjen. Bud från Prologis borde kunna komma på Rexford tycker jag.
Gjort lite affärer och bytt ut WDP mot mer Sagax. Sagax gjorde emission av mer D-aktier en miljard kr ca vilket kostar bolaget ca 6% men möjliggör att de lånar 1.5 miljarder på det. Bör kunna driva en del tillväxt om de kan köpa med kanske 6-7% yield. WDP är fint bolag men Mindus är the greatest one i mina ögon och värd en liten premie som kanske knappt är en premie i dagsläget om man skulle gå igenom allt i böckerna. Inte alls samma aggressiva stil i uppvärderingar som andra fastighetsfantomer ägnat sig åt är min bild - som han säger: cashflow till god riskjusterad avkastning är inte resultat av strategin det ÄR strategin.
Det är en intressant fråga Aasith som jag funderar mycket på! Bor själv i en mindre/medelstor kommun där följande intressanta kan ses. Hela kommunen minskar i befolkning. Själva tätorten är typ flat! Man kan nästan dra med en linjal att ett hyreshus står sig relativt väl i tätorten i efterfrågan och värde medan du i princip inte kan bli av med något utanför oavsett pris. Det blir som ett raster att alla som ska till att köpa lägenhet / hus etc gör samma analys att om man nu av någon anledning ska köpa / äga något så tar man fram linjalen. Även bankerna gör samma. Så man ska nog vara ytterst noga med bestånd / strategier osv för det blir s.k. flight to quality som replikerar sig om och om igen i alla beslut som folk gör.
jo - du har noterat detta; men påverkar det inte din syn på fastighetsbolag?
Ok, jag förstår. Jo i den mån att jag väger in det hur jag allokerar inom sektorn samt inte allokerar mer in i sektorn utan avser den organiskt bli allt mindre del av portföljen (satsar i huvudsak på bolag med bra utdelning men återinvesterar inte slantarna).
Jag har en investeringsregel att ha mina sektorer fasta, dvs slussar inte pengar utan justerar via nyspar enbart. Inget som jag skulle rekommendera nån annan men för mig är det ett måste för annars går min hjärna på högvarv så det påverkar mitt liv väldigt negativt om jag ständigt skulle tänka på om man skulle vikta upp / ned bank - industri - skog - investmentbolag - fastigheter - defensivt - index/other bets. Jag kan nog ha en släng av vara på nåt spektrum 😅 dock om jag tror nån sektor vore dödsdömd säljer jag givetvis.
Ska man ha fastighetsaktier över huvud taget, om så, hur ska man se på det? Det är ju omöjligt med organisk tillväxt, fastigheterna ynglar ju inte av sig. Det är ju inte som med mjukvara att det skalar väldigt bra, utan tvärtom.
Är det egentligen ett alternativ till andra aktier? Kanske snarare ett alternativ till räntebärande?
Inte menat som kritik mot fastigheter, mer någon form av filosofisk fundering innan morgondagen då filosofin brukar få dåligt med plats. 🙂
Jo men intressanta frågor! En möjlighet är ju att försöka leta efter tillväxthubbar och försöka investera där. Ett litet favoritbolag jag har där jag aldrig kommit till skott är Terreno Realty. De letar datadrivet fram områden med högst tillväxt och inkomst per capita mm och investerar där i väldigt välbelägen infill lager / lätt industri vilket i de områdena det hela tiden blir mindre av pga konvertering till bostäder / kontor / lyxretail / hotell mm. De äger bl.a. I Los Angeles och New York. Dock är den aktien alltför dyr, kanske EV/EBIT 24 eller nåt nåt sånt. Jag skulle säga den måste ned 30% eller nåt sånt så skulle jag vara intresserad.
Tror de flesta fastigheter där det är verkligt dyster efterfrågan ägs av mom & pops eller så är det kommunala bostadsbolag. Generellt är nog institutionellt kapital och börsbolag rätt bra på att plotta in vart man ska äga och inte. Var väl iofs en av SBB:s spinoffs som ägde i Horndal men där rätt vad det är ska ju Google bygga ett datacenter gigante så kanske löser sig 😀
Brukar också tänka kring fastigheter att det finns en hel stack man man kan investera i: banker t.ex. Handelsbanken som lånar ut, investera i fastighetsbolagens obligationer, investera i eventuella preferensaktier eller stamaktier. Man kan ju fråga sig vilken av dessa som är bäst och när? T.ex. verkar ju Sven-Olof Johansson med flera haft mer aptit på skulderna än fastigheterna senaste åren men nu i vår har det svängt med insiderköp och en del återköp.
Så här ser fastighetsportföljen ut efter senaste. Otroligt tufft i sektorn. Väger 18,3% av totala porföljen trots det.
-
Hufvudstaden A: 11,48%
-
NP3 Fastigheter Pref: 11,22%
-
Diös Fastigheter: 8,91%
-
Sagax B: 8,49%
-
Stenhus Fastigheter i Norden: 8,39%
-
Rexford Industrial Realty: 8,21%
-
Agree Realty REIT: 8,17%
-
Camden Property Trust: 7,54%
-
Fastpartner A: 7,30%
-
Mid-America Apartment Communities: 6,49%
-
Logistri B: 5,33%
-
Retail Estates SA: 4,54%
-
Altra Fastigheter: 3,93%
Tillväxthubbar kan ju vara bra, men om någon har lyckats med strategin så tenderar det ju att prisas in. Sen kan det ju svänga relativt snabbt, Kista är väl ett bra exempel. En fd tillväxthub där fastigheterna blir tommare och tommare samtidigt som jag gissar att värdena rasar.
Oblisar i fastighetsbolag kanske är det mest intressanta. Junk som ändå är backade av reala tillgångar. Sen kan man iof drabbas av slingrande huvudägare, men så länge inte det blir standard. Men rimligtvis bättre yield än aktierna, samtidigt som man har hängslen i form av tillgångar. Utbombade obligationer kan nog vara bättre än utbombade aktier i sådana fall?
Allt har sina utmaningar. Tycker kanske obligationernas avkastning tenderar att vara lite klen. I ett bolag som Nyfosa får man typ riksbanksräntan + 2,5%. Men för några år sedan var det rb-räntan + 6% i en del i grunden välskötta bolag. Np3 pref till direktavkastning ca 6,5% i ISK tycker jag är ok.
Postad av: @whimsicalTycker kanske obligationernas avkastning tenderar att vara lite klen.
Jag tänkte mer när/om fastighetsbolagen börjar få problem. Läste precis om Predators Ball, och blev lite inspirerad. 😉
Har även fnulat på vad man gör när likviditeten tunnas ut, räntorna måhända går upp, och det finns massor av märkliga lån till allehanda AI investeringar. Då kan det nog börja spreada isär och det kan dyka upp fina möjligheter i HY marknaden.
Har lite svårt att förstå vart alla high yield pengar kommer ifrån som proppar upp den delen av marknaden. Kanske pensionspengar.
Härligt bred fastighetsporfölj @whimsical, intressant att läsa. Min är betydligt kortare och tristare.
Logistri 62,4%
SBB D 24,9%
SBB B 12,7%
Vill gärna ha en mer koncentrerad portfölj. Funderat lite på kontor, men är för feg. Hjärtat säger Platzer, gillar logistikdelen, men som sagt lite tveksam till kontor. Tycker även att Platzer är lite geografiskt begränsad. Kanske lite låg direktavkastning också.
Läste dock att arbetsgivarna gärna vill ha tillbaka anställda till kontoret. Finns en del artiklar om det. Verkar finns många åsikter om jobba på kontor vs hemmaarbete. Nu skrev det dock om ett nytt hot mot kontor och det är AI. Hur stort hot det är kan man ju diskutera och det är nog knappast någon som vet hur framtiden ser ut. Men gillar att spela safe (så safe jag kan). Logistik och andra lokalkritiska verksamheter är knappast något hot oavsett hur det blir med AI.
Roterade ut Mid-america som gick upp kraftigt samt dollarförstärkning mot mer NP3 pref som jag tycker är relativt intressant på 30,4 kr. Det var en del insidersälj i amerikanska lägenhet reits. De har dock en del rabatt kvar mot den direkta marknaden sen är frågan hur mycket mer aktierna kan gå i det korta. Emil / NP3 / Sagax har tagit in mycket pengar från D/preffar här i kort period vilket pressat men jag gissar på liten återhämtning framgent även om det kan ta upp till ett år. Bygger på att inflationen inte får dra iväg.
Postad av: @shogun_traderHärligt bred fastighetsporfölj @whimsical, intressant att läsa. Min är betydligt kortare och tristare.
Logistri 62,4%
SBB D 24,9%
SBB B 12,7%
Vill gärna ha en mer koncentrerad portfölj. Funderat lite på kontor, men är för feg. Hjärtat säger Platzer, gillar logistikdelen, men som sagt lite tveksam till kontor. Tycker även att Platzer är lite geografiskt begränsad. Kanske lite låg direktavkastning också.
Läste dock att arbetsgivarna gärna vill ha tillbaka anställda till kontoret. Finns en del artiklar om det. Verkar finns många åsikter om jobba på kontor vs hemmaarbete. Nu skrev det dock om ett nytt hot mot kontor och det är AI. Hur stort hot det är kan man ju diskutera och det är nog knappast någon som vet hur framtiden ser ut. Men gillar att spela safe (så safe jag kan). Logistik och andra lokalkritiska verksamheter är knappast något hot oavsett hur det blir med AI.
Logistri är spännande bolag. Tycker de gör väldigt bra underwriting! Platzer är välskött och intressant att de verkar foka lite mer på logistik / industri. Jag skulle nog kollat på den lite men hamnat så upp och ned i Fastpartner som är liknande bolag fast Stockholm så därför lite försiktig med mix-bolag som marknaden inte verkar gilla (förutom Castellum då).
Försökt knåpa lite vad som funkat över tid och det är typ om man hittar nåt där fokus helst är lager / lätt industri / logistik och EV/EBIT är 14-16 och capex lågt och nettouthyrning stabilt och teamet/ägarlista bra. Med det muskelminnet kan det vara intressant men man får acceptera att det är inte jättebilligt. Hade det varit andra sektorer kunde man skalat ned multiplarna betydligt kanske 9-11 trots avsaknad av så mycket skuld men så är det tyvärr, kan förstå skepsis mot sektor.
Jag har ökat lite i Stenhus och Logistri och minskat i NP3 pref och Sagax på senaste.
- 6 Forum
- 741 Ämnen
- 3,258 Inlägg
- 11 Online
- 225 Medlemmar
