Fastigheter - Whimscal - Gösen

Tjena Shogun! Ja du läste mina tankar nästan. Tänkt skriva om fastigheter på senaste men haft stök med hästförkylningar som rullat genom hela familjen just i maj / juni som jag aldrig gillat pga all stress att allt ska hända samtidigt med avslutningar / uppvisningar / fester / "det är nu man ska ses" i kombo med att solen lyser typ dygnet runt och trädgårdarna växer utav hvete, huset ska skrapas och målas och grannen vill ha gemensamma projekt med häckar, badbryggan ska i vid stugan, semestrar ska planeras och FAN och hans moster... Jag ska försöka återkomma i helgen då jag ska vara i stugan och mysa i regnet och basta och hitta mitt inre lugn!

Gällande Arvid L. skulle jag säga att hans modellportfölj rullar nog runt i de billigaste bolagen på NOI/EV med lite justeringar hela tiden misstänker jag. Undrar om det är så man tjänar pengar över tid. Det är nog mer konst än vetenskap. En gubbe som kan konsten kan nog vara Roger Akelius. Kommer kanske andra cykler men jag är skeptisk till fastighetsvärderingar. På EV handlnas många bolag med rabatt på bestånden med 25% och jag tror inte det behöver vara fel nödvändigtvis om man kollar nåt kontor i Upplands Väsby eller Kista. Vem vid sina sinnens fulla bruk skulle köpa en sån kåk idag?

Typ om man tänker ett kontorshus finns det är värt 100 miljoner. Det har en hyra på 8 miljoner. 2,5 miljoner går till fastighetsskötare, reparera hissen etc och el och vatten och värme. Så det är klart det blir pengar över. Men säg att du äger nu 5 sådana hus. Ett av husen sägs upp varje år. Marknaden är bedrövlig med 15% vakans. Så många kunder vet att de har bra förhandlingsläge. De säger, ja vi kan flytta in i ditt hus men då ska du slå ut väggar, höja tak, större fönster, bygga gym etc då kan vi signa ett kontrakt på 5 år med hyra 9 miljoner.

Ja men så bra då kan man redovisa positiv nettouthyrning i bolaget då man tappat en hyresgäst samt får en annan med högre hyra men samtidigt vad kostar anpassningen? 30 miljoner? Det är pengar som måste komma ur de andra husen. Då kanske det är lite fejk att sitta och prata om kassaflöden eftersom efter CAPEX som krävs för att hålla husen uthyrda blir det inte speciellt mycket kvar. Det är klart man kan låna lite mer på den uppgraderade kåken och dela ut en del av kassaflöde. Men att sitta och jämföra bolagen i nån slags matris på kassaflöde det är väl lite att ta i! 

Ta ett bolag som Retail Estates i Beligen vs t.ex. Fastpartner så handlas båda på liiknande Cash Earnings-multipel men sen måste Fastpartner investera massa CAPEX för att hålla uthyrningsgraden uppe för att hantera avflyttar. Så utdelningar är 3% mot typ brutto 7% (före belgiska skatten som man väl kommer runt i KF). Så vi pratar absolut inte samma slags kassaflöde för annars skulle intjäningen i Fastpartner gå upp stadigt pga återinvesteringarna men det ser man ju inte alls i siffrorna det är väl snarare tvärtom. Sen om dynamiken i marknaden ändras så att fint renoverade kontorshus blir heta igen och lågpris-retail är ute då kanske man kan få vina vinster men det är mer omvärdering / försäljning av tillgång. Anyways lite ramblings...

@whimsical Vet inte om du har koll på Arvid eller hans fond, men såg Börssnack ett antal år på den gamla goda tiden innan Gabriel och även ett tag med honom. Mitt generella intryck är att det oftast verkar låta väldigt bra och att man "stockpickar" men sen när det kommer till ytan så är det mer eller mindre som vilken indexfond som helst. Känns inte som dessa fonder slår index något nämnvärt. Men kanske har fel och kanske i detta fallet. Har inte alls kollat på fonden hittills.

Jag är väldigt kräsen när det gäller fastigheter och egentligen också med det mesta annat. Ratar egentligen kontor helt. Logistik gillar jag men är oftast för dyrt för mig. Gillade Stendörren när den var noterad och ägde ett tag innan den försvann. 

Logistri är jag ett stort fan av, tycker att dom har mycket bra på gång och kommer förhoppningsvis växa sig stora och bli mer etablerade. Gillar verkligen nischen dom är inne i och sedan är bolaget rätt mycket ett bolag av kött och blod. Mer om det nedanför. 

Min känsla är att du verkar gilla personer och lite det bakom. Finns en ganska färsk intervju med storägaren Henrik Viktorsson och hans bolag Solidcap https://www.alandsbanken.ax/artiklar/kloka-affarer-och-goda-relationer Tyckte att den var intressant. 

Klipper in ett stycke av texten. Dock tycker jag hela texten var intressant.

"Henrik Viktorsson har en stark tro på fastigheter, men menar att det har blivit svårare att hitta aktier eller objekt som är uppenbart felprissatta. Solidcaps slutsats är därför att den bästa möjligheten till hög avkastning med låg risk är att förvärva aktiemajoriteten i Logistri och ha direkt inflytande på verksamheten, i stället för att gå in som minoritetsägare i någon annans projekt.

– Det är klart att det är betydligt mer jobb att bygga ett företag själv, men det är också väldigt roligt. Det är ju därför jag och Svempa driver Solidcap – för att vi ska få jobba med vår stora passion. Och att det vi gör inte ens ska kännas som ett jobb i vanlig bemärkelse."

Varit förskylning här med. Haft en riktigt jäklig som jag fortfarande inte blivit helt av med.

Gällande fastigheter så har jag märkt att många har rätt låg ROE av de jag kollat. Typiskt 3-4% för senaste året och kanske ökat lite till runt 6% nu senaste kvartalet. 

Logistri däremot ligger inte långt från 10% och senaste kvartalet klart över 10%. Kollade nu 10% R12 och senaste kvartal 13,5%. Dessutom ingen Sagax-värdering på den. Har även observerat att ROE trendar uppåt. När jag började kolla så var ROE lite svag kanske, men nu börjar man som sagt komma upp i stabil tvåsiffrig. Nya målen är att man skall komma upp i 15% ROE och 15% tillväxt i Förvaltningsresultat.

Lite kul också att medans Absolut Vodka på BS har spytt galla över bolaget och vissa saker som t ex vissa lån man tagit. Under tiden han gjort det så har lönsamheten märkbart förbättrats.

Jag tror Arvids modell som matar fonderna catella systematisk är intressant att ha koll på. Sen bör man nog lägga kvalitet och timing-raster över det också. Skulle jag satsa på en förvaltare skulle det nog vara Norhammar med sin fond på Avanza. Logistri är absolut intressant bolag, speciellt tålamodet hur de hittar / väljer ut sina bolag/objekt att köpa. Jag kör lite mer brett försöker skapa nåt typ av virtuellt fastighetsbolag eller egen fond utan att ha stora bets men absolut personerna bakom är superviktigt, ja helt avgörande skulle jag säga.

Postad av: @whimsical

↑

Jag tror Arvids modell som matar fonderna catella systematisk är intressant att ha koll på. Sen bör man nog lägga kvalitet och timing-raster över det också. Skulle jag satsa på en förvaltare skulle det nog vara Norhammar med sin fond på Avanza. Logistri är absolut intressant bolag, speciellt tålamodet hur de hittar / väljer ut sina bolag/objekt att köpa. Jag kör lite mer brett försöker skapa nåt typ av virtuellt fastighetsbolag eller egen fond utan att ha stora bets men absolut personerna bakom är superviktigt, ja helt avgörande skulle jag säga.

Ja du verkar ha bra koll på personer. Lite koll har jag så klart, speciellt på de bolag jag investerar i. Inte så bra generell koll. Får kanske bli bättre på det. Men först får jag nog försöka bli frisk, innan jag skall orka med det också. 

Är generellt rätt ointresserad av fonder, men det kan kanske vara kul att ha lite koll ändå, även om man inte tänkt investera.

Såg att du skrivit ett mastigt inlägg, skall läsa när jag har tid och ork. Skall (försöka) kolla igenom bolagen du skrev om också.

När jag hade köpt aktier i Store Capital (REITen) så vet jag att jag läste att den hyresformen (triple-net o dyl) är en form av megatrend och att det finns en enorm potentiell marknad. Nu är ju USA väldigt stort, men undra om samma kan gälla Sverige. Ser Logistri lite som en motsvarande t ex STORE Capital men utan alla dessa meningslösa dollarstores som jag hatar.

Hittat villkoren för affären med Hitachi Energy och deras nya logistikcenter också. Dom kan köpa loss den, men inte när dom vill.

Hittade först denna i Q1an i år.

"Hyresgästen har möjlighet att förvärva projektet från Logistri vid färdigställandet. Det
överenskomna fastighetsvärdet vid ett sådant förvärv uppgår till 1 354 mkr och ska ökas med
kostnaden för tilläggsbeställningar. Om hyresgästen väljer att utnyttja denna möjlighet ska detta
meddelas senast sex månader före färdigställandet. Något sådant meddelande har inte erhållits."

Sen såg jag denna i ÅR 2025.

"Hyresgästen Hitachi har en rätt att förvärva fastigheterna vid två tillfällen, det
första vid färdigställande och det andra efter det femte året av hyrestiden.
Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 1 354 mkr vid det första tillfället
och ska räknas upp med KPI + 0,5% till det andra andra tillfället."

Den beräknade investeringen verkar uppgå till 1 095 mkr. Så skulle man köpa loss den direkt efter byggnationen (vilket inget tyder på än så länge), så det som Hitachi Energy skulle få betala extra är 259 mkr eller 23,7% över byggkostnaden. 

Store Capital är ju privat numer men Essential Properties finns som ska vara inspirerat! Dock finns det en västenlig skillnad tror jag. Logistri bettar väldigt hårt på själva företaget att de måste ha fastihgeten för sin rörelse, medan Agree Realty / Essential Properties ser det som fungible boxes som de köper för ok pris risk / reward dvs om Dollar Store går i kk så kommer det relativt lätt i Agrees fall och lite svårare i Essential Properties fall gå att hitta en hyresgäst som kommer betala minst samma hyra. Men absolut, triple net är en enorm marknad i USA där det inte är ovanligt att advokater och andra med förmögenhet 10-100 MUSD kan äga ett par stycken sådana och shoppar loss på sajten som denna https://nnnig.com/active-listings.html

Jag kan inte bestämma mig om Heba, gillar väl inte ledningen och har inte titta på dom på länge men är yielden för dålig för nu är det som om de värderas högre en SBB på substans men ändå i en helt annan sits och inga vakanser. Någon åsikt Whismi?

Det är ju låg rätt låg yield och ett gäng outsiders i ägarlistan nästan men på ett bra sätt. Jag har funderat på Heba också, det jag hakade upp mig på är att de satsar på nybyggen, verkar vansinne när huset så fort det är klart ska skalas av med substansrabatt. Tror Bråse äger en stek i sin fond, han brukar ha mer rätt än fel.

@whimsical Ja det var något jag reagerade på tidigare och som bidrog till att jag sålde av. Ja inte rabatten för då var den låg utan mer satsningar på nybyggen. Även om vakansen är noll så är hyrorna saftiga samtidigt som dom sålde av lite stockholmskåkar och flyttade mot Norrtälje Uppsala. Står lägenheterna tomma i två månader så är det pengar som försvinner.